С 04.07.2016 г. вступили в силу изменения, внесенные в часть 8 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре). Согласно изменениям, сведения о здании — объекте индивидуального жилищного строительства (далее — объект ИЖС), за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании предоставленных заказчиком кадастровых работ:

разрешения на строительство и проектной документации (при наличии проектной документации);

разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (при отсутствии проектной документации).

Аналогичные нормы утверждены в части 7 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Далее — Закон о государственной регистрации недвижимости), вступающей в силу с 1 января 2017 года:

— До 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

То есть, с разрешениями на строительство кадастровым инженерам придется работать и после 1 января 2017 года.

Закон о кадастре и Закон и государственной регистрации недвижимости не противоречат положениям «дачной амнистии»

Положения статьи 41 Закона о кадастре и ст. 70 Закона о государственной недвижимости не противоречат положениям «дачной амнистии».

Федеральным законом от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» в часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004г № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» были внесены изменения, согласно которым до 1 января 2010 года (срок продлен до 01.03.2018 г.) не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.

При этом законодательство РФ (в том числе с учетом положений закона «О дачной амнистии») в отношении объекта ИЖС не освобождало от необходимости получения разрешения на строительство, дающее застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

В чем разница между разрешением на строительство и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию?

Письмом от 12.09.2016 г. № 29543-ВЦ/03 Минстрой России на одну из жалоб в отношении требования о наличии разрешения на строительство объекта ИЖС ответил, что согласно пункту 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ объектами ИЖС являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев предусмотренных указанных статьей.

Согласно части 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта ИЖС застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 указанной стати орган ( федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления) непосредственно либо через МФЦ.

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

правоустанавливающие документы на земельный участок,

градостроительный план земельного участка,

схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС.

Также Минстрой России в своем письме отметил, что Градостроительным кодексом РФ от 07.05.1998г. № 73-ФЗ также предусматривался порядок выдачи разрешения на строительство.

Таким образом, не вводить в эксплуатацию объект ИЖС стало возможным с 1 сентября 2006 года.

Если разрешение на строительство отсутствует

ФГБУ «ФКП Росреестра» письмом от 23.08.2016 № 1117МГ предложило следующий алгоритм действий при отсутствии разрешения на строительство (обратите внимание указанные рекомнедации действительны только до 01.01.2017 г или до поступления иных разъяснений Минэкономразвития или Росреестра):

1)Если разрешение на строительство объекта ИЖС выдавалось до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (т.е. до 30.12.2004г.) то, учитывая положения пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «о введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», согласно которому разрешения на строительство, выданные физическим или юридическим ицам до введения в действие Градостроительного кодекса РФ признаются действительными, для подготовки технического плана — объекта ИЖС могут быть использованы иные разрешительные документы, изданные уполномоченным органом в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого документа на момент его издания ( в том числе архивные копии).

2) Если здание возведено на земельном участке без получения на это необходимого разрешения, такой объект является самовольной постройкой ( ст. 222 гражданского кодекса РФ).

3) В случае, если объект ИЖС не является самовольно построенным, но разрешительные документы утеряны, уничтожены, технический план объекта ИЖС может быть подготовлен на основании:

— декларации об объекте недвижимости,

— справки (документа) уполномоченного на выдачу разрешения на строительство органа о том, что объект ИЖС не является самовольной постройкой,

— справо (документов) государственного (муниципального) архива о том, что разрешительные документы в отношении объекта ИЖС в их распоряжении отсутствуют.

4) При наличии технического паспорта объекта ИЖС, изготовленного до 01.01.2013 г., технический план объекта ИЖС может быть подготовлен на основании такого технического паспорта.

В этом случае технический план объекта ИЖС может быть подготовлен на основании вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольно построенный объект ИЖС и декларации об объекте недвижимости.